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滴滴理財(cái) 2016-3-11 16:48
滴滴理財(cái)："場(chǎng)外配資"將被抑制,那房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？
最近，關(guān)于樓市的消息一直火熱不退，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了飆漲，各種房?jī)r(jià)飆升催生的“場(chǎng)外配資”消息不絕于耳，鏈家事件的蝴蝶效應(yīng)不斷發(fā)酵，各種樓市帖子在朋友圈、論壇瘋傳…… 短短幾天，一線城市的樓市已經(jīng)遭受到三名官員的嚴(yán)厲警告！其中一個(gè)是住建部長(zhǎng)陳政高，一個(gè)是國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史，另一個(gè)則是上海市委書記韓正。韓正還有一個(gè)身份，是中央政治局委員。 陳政高是 3 月 5 日對(duì)北上深樓市發(fā)出警告的，他當(dāng)時(shí)是這樣說(shuō)的： 1 、近期一線城市房?jī)r(jià)變化大，住建部對(duì)此高度關(guān)注，正和北上廣深四個(gè)城市密切聯(lián)系溝通。 2 、住建部希望北上廣深繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策；執(zhí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露信息穩(wěn)定信心；增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性住房建設(shè)；打擊交易違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論主動(dòng)發(fā)聲，穩(wěn)定人心穩(wěn)定預(yù)期穩(wěn)定市場(chǎng)。 3 月 6 日上午，徐紹史在新聞發(fā)布會(huì)上也談到了房?jī)r(jià)問(wèn)題。他說(shuō)： 一、二線最近有幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲速度比較快，幅度也比較大，這些城市的政府也正采取措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控，比如說(shuō)限購(gòu)，這是行政手段。 還可以采取經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)政策。要增加住房供地，加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改。要抑制不合理的投機(jī)性需求�；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存這個(gè)任務(wù)是比較艱巨的，我們要有耐心，要因地制宜地施策。 很明顯，在徐紹史這里，被點(diǎn)名批評(píng)的已經(jīng)擴(kuò)大到了蘇州、南京等二線城市。 3 月 6 日下午，多次對(duì)上海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快表示關(guān)注的韓正，在人大會(huì)議上再次談到了這個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)乎民生，全國(guó)各個(gè)市場(chǎng)差異很大。近期上海房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性過(guò)熱，市場(chǎng)情緒抬高房?jī)r(jià)，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展不利，必須關(guān)注和加強(qiáng)調(diào)控。 滴友課堂訂閱號(hào)作者顧姐， 20 年商業(yè)銀行經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)知名金融專家、貨幣專家。 對(duì)此，顧姐分析如下： 1 、三位高官接連表態(tài)，已經(jīng)構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)：在不斷給庫(kù)存量比較大的三四線城市釋放利好的同時(shí)， 對(duì)于一線城市和個(gè)別過(guò)熱的二線城市（比如蘇州、南京），管理層也高度關(guān)注，未來(lái)將出臺(tái)更多調(diào)控措施。 2 、從徐紹史的表態(tài)看， 未來(lái)一些過(guò)熱的二線城市可能重啟限購(gòu)。 3 、對(duì)于深圳、上海出現(xiàn)的場(chǎng)外配資，和投機(jī)性購(gòu)房不斷加高杠桿現(xiàn)象，估計(jì)會(huì)有治理措施。事實(shí)上，深圳已經(jīng)宣布在 4 月 1 日開(kāi)始加稅，上海增加中小套型的供應(yīng)要求。 目前深圳、上海已經(jīng)成為眾矢之的，未來(lái)必須出臺(tái)更多措施，否則難以向公眾交代。 4 、在此前國(guó)家降首付的新政中，部分二線城市比如蘇州、南京和成都的主城區(qū)，都沒(méi)有完全執(zhí)行 “ 首套房首付 2 成，二套房首付 3 成 ” 的政策，而是為了防止房?jī)r(jià)非理性上漲，保留了一定的門檻。比如成都主城區(qū)首套房首付最低 25% ，二套房首付最低 35% 。南京的二套房首付最低是 45% ，蘇州是 40% 。目前二線城市里，蘇州和南京樓市是最火爆的，弄不好可能最先恢復(fù)限購(gòu)。 5 、對(duì)于使用了高杠桿的投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是需要防范風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候了。不要以為只有股市可以消滅大戶，樓市也同樣可以。 有知情人向顧姐透露，中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。 首付貸 ”“ 眾籌買房 ” 等 “ 房地產(chǎn)場(chǎng)外配資 ” 到底有多可怕？以至于眾多高層進(jìn)行嚴(yán)重警告！ “ 首付貸 ” 是除現(xiàn)有銀行貸款外，再放大購(gòu)房杠桿，一般金融機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供的 “ 首付貸 ” ，月利率是 1.5%-2% ，年化利率接近 20% ，這是相當(dāng)于銀行貸款利率的四倍。 滴滴理財(cái)研究員指出，杠桿加大后效率和風(fēng)險(xiǎn)在同步累積。一旦還款能力不足或房子大幅貶值，按揭款大于房屋市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于央行場(chǎng)內(nèi)加杠桿而言，中介機(jī)構(gòu)的首付貸服務(wù)屬于沒(méi)有受到監(jiān)管的 “ 場(chǎng)外加杠桿 ” 。另外，由于是信用貸款，隨著消費(fèi)者購(gòu)房杠桿放大，一旦房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)引發(fā) “ 違約 ” ，甚至將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)。 除了首付貸， “ 眾籌買房 ” 風(fēng)險(xiǎn)也不小。所謂的眾籌買房，就是一些購(gòu)房人湊錢買房，等到未來(lái)升值或擁有購(gòu)房資格之后，再將房子轉(zhuǎn)手賣掉。法律界人士認(rèn)為，在目前沒(méi)有法律規(guī)范的情況下，蘊(yùn)藏較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦涉嫌非法集資或發(fā)生圈錢跑路事件，認(rèn)籌者就可能遭受損失。此外， 目前房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目大多都與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作，房子看不見(jiàn)摸不著，市民參與，很難核實(shí)標(biāo)的物是否真實(shí)存在。 從政府對(duì)于樓市的態(tài)度來(lái)看，上海、深圳官方表態(tài)已經(jīng)明確開(kāi)始轉(zhuǎn)向，一線城市樓市未來(lái)一個(gè)月內(nèi)政策開(kāi)始收緊的可能性較大。今年下半年將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，一線城市樓市將現(xiàn) “ 百日巨變 ” 。 滴友課堂作者顧姐提醒，不管是剛需購(gòu)房還是投資購(gòu)房，都要量力而行、謹(jǐn)慎決策，小心重蹈股市場(chǎng)外配資的覆轍。 更多正能量金融分析請(qǐng)關(guān)注滴友課堂微信，及滴滴理財(cái)官網(wǎng)（ didilc ）。
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